Poradnik

Rosnące znaczenie przestrzeni coworkingowych w Niemczech oraz ich wpływ na rynek nieruchomości

Na podstawie obecnych trendów można założyć, że w przyszłości będziemy coraz częsciej korzystać z centrów coworkingowych, ponieważ zmiany technologiczne i ekonomiczne wymuszają na nas zmianę sposobu pracy. Zmiany te prowadzą również do zmian na rynku nieruchomości - tu pojawia się pytanie, czy i jak inwestorzy mogą na tym trendzie skorzystać?

Zmiany na rynku pracy i ich wpływ na rynek nieruchomości

Do najważniejszych światowych megatrendów w świecie pracy należą cyfryzacja, urbanizacja, globalizacja i mobilność. Cyfryzacja ma oczywiście ogromne zalety, ale może mieć też negatywne oddziaływanie na nasze zdrowie. Ludzie spędzają dużo czasu w pozycji siedzącej przed komputerem lub tabletem, co ma negatywny wpływ na rozwój układu mięśniowo-szkieletowego, oczy i metabolizm. Coraz więcej firm oferuje elastyczne godziny pracy, które można dostosować do własnych potrzeb - w końcu liczy się efekt pracy. Różne kraje wypróbowują nowe modele pracy w celu motywowania pracowników, poprawy atmosfery pracy i zmniejszenia liczby zwolnień lekarskich, między innymi poprzez skrócenie czasu pracy. Szwecja z powodzeniem wypróbowała sześciogodzinny dzień pracy (co odpowiada 30 godzinom tygodniowo). Amerykańska firma Tower z powodzeniem opracowała również model pięciogodzinny, a model czterodniowego tygodnia pracy testowany w Nowej Zelandii przyniósł podobno bardzo dobre rezultaty - zwiększył produktywność, motywację, a także satysfakcję pracowników. Oczywiście, nie wszystkie takie modele pasują do każdej branży i nie do każdej osoby - ale pokazują różnorodność świata i form pracy. Dostawcy usług coworkingowych muszą się na to przygotować - całe środowisko pracy, począwszy od mebli, infrastruktury, układu pomieszczeń i procesów pracy, musi być ukierunkowane na zrównoważoną promocję zdrowia. Według badania przyszłości @ichinzehnjahren przeprowadzonego przez Frauenhofer Institute for Industrial Engineering IAO (2017), w przyszłości wiele zmieni się na rynku pracy - ludzie będą częściej zmieniać branże i miejsca pracy, chętniej udostępnią swoje know-how w wielu różnych firmach i będą pracować w elastycznych godzinach. Postępująca cyfryzacja doprowadzi do powstania wielu miejsc pracy wymagających wysokich kwalifikacji, a osoby znające się na technologiach informatycznych będą szczególnie potrzebne i promowane. Podejrzewa się, że w przyszłości stałe biuro nie będzie w ogóle potrzebne. W takim scenariuszu na cyfryzacji skorzystają przede wszystkim millenialsi (pokolenie urodzone w okresie od początku lat 80. do końca lat 90., zwane też pokoleniem Y), którzy mają też zupełnie nowe podejście do pracy – nierzadko samorealizacja oznacza dla nich więcej niż najwyższa pensja czy status. Wynajmujący i operatorzy przestrzeni coworkingowych muszą reagować na tę dynamikę. Nowoczesna i prozdrowotna przestrzeń biurowa staje się priorytetem dla pracowników i ważnym kryterium decyzyjnym dla firm. Elastyczność, promocja zdrowia i praca zespołowa są bardzo ważnymi czynnikami na przyszłym rynku pracy.

Przestrzenie coworkingowe w porównaniu z tradycyjnym wynajmem biura i home office

Z jednej strony posiadanie własnego biura ma wiele zalet, takich jak korzyści wizerunkowe czy wyraźne oddzielenie czasu wolnego od pracy, z drugiej natomiast strony wiąże się to z reguły z wysokimi kosztami. Coworking może być postrzegany jako rozwiązanie pośrednie między homeoffice a biurem w siedzibie firmy. Ważną zaletą jest to, że w przestrzeniach coworkingowych użytkownicy mogą budować sieć kontaktów i wymieniać się informacjami - istnieje możliwość znalezienia ewentualnych partnerów lub inwestorów. Niestety, przestrzenie coworkingowe są obecnie dostępne głównie tylko w większych miastach. Z drugiej strony trzeba brać pod uwagę, że przestrzeń coworkingowa może okazać się niekorzystna dla wizerunku firmy, a fluktuacja w takich przestrzeniach jest dość duża. Z punktu widzenia biznesowego, wynajem elastycznej przestrzeni jest korzystniejszy niż biuro domowe, jeśli chodzi o ważne kwestie, takie jak przepisy dotyczące miejsca pracy i ochrona danych. W porównaniu przestrzeni coworkingowej z niezależnym biurem pojawia się pytanie, jakie zalety/wady przynoszą użytkownikom te dwie opcje. Dla młodych firm lub start-upów problematyczne może być wynajęcie własnej powierzchni biurowej - m.in. ze względu na krótką historię kredytową i firmową – wynajmujący w Niemczech zazwyczaj wymagają dobrej zdolności kredytowej i długoterminowych zobowiązań umownych. Ponadto start-upy są często w fazie wzrostu, gdzie potrzebują krótkoterminowych lub elastycznych rozwiązań, jak również chcą uniknąć inwestycji w sprzęt biurowy i rozbudowę; przestrzenie coworkingowe charakteryzują się większą elastycznością w zakresie warunków i powierzchni niż konwencjonalne umowy biurowe. Proces przeprowadzki do przestrzeni coworkingowej jest z reguły mniej skomplikowany niż w przypadku samodzielnego biura.

Główne zalety coworking spaces

Elastyczność i swoboda
Konwencjonalne biura indywidualne charakteryzują się długoterminowymi umowami najmu, co często nie jest najbardziej optymalną opcją dla młodych firm i samozatrudnionych - wybierają oni wtedy często opcję homeoffice lub pracują w kawiarniach. W tym sensie dostawcy usług coworkingowych oferują doskonałe rozwiązanie - elastyczne stawki i oferty. Często takie przestrzenie są otwarte 24h/dobę, charakteryzują się swobodną atmosferą, przestrzeniami w zależności od potrzeb - biurka do pracy, cafe-lounge na przerwę, kącik wypoczynku, a niektóre mają nawet własne bary, stoły do ping-ponga itp.

Wszechstronny pakiet
Przestrzenie coworkingowe oferują zazwyczaj użytkownikom kompleksowy pakiet (z szybkim internetem, drukarką, skanerem, salami konferencyjnymi, kuchnią kawową, serwisem sprzątającym), który pozwala im się swobodnie skoncentrować na swoim biznesie.

Networking
Przestrzenie coworkingowe umożliwiają lub zachęcają użytkowników do spotykania się ze sobą, co pozwala na nawiązywanie ciekawych kontaktów, a także wymianę informacji, wiedzy i doświadczeń między sobą.

Perspektywy i potencjał przestrzeni coworkingowych

Pandemia korony pojawiła się niespodziewanie i powoduje niepewność we wszystkich dziedzinach życia społecznego, w gospodarce, polityce i oczywiście na rynku nieruchomości. Z badania JLL Office Market Overview 2021 wynika, że w porównaniu z 2019 r. wskaźnik pustostanów w 7 największych niemieckich miastach (tzw. megamiasta: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt nad Menem, Hamburg, Kolonia, Monachium, Stuttgart) wzrósł o 660 000m². Wskaźnik pustostanów biurowych w Niemczech osiągnął na koniec 2020 roku średnio 3,7% (2019: 3,0%) i tendencja jest nadal wzrostowa. Statystyki z 2020 roku wskazują na znaczny spadek popytu na powierzchnię biurową, szczególnie w przypadku dużych transakcji najmu (10 000 m² i więcej), a także na gwałtowny spadek popytu (w Berlinie popyt spadł o 25%). Pozostałe statystyki z 2020 r. pokazują, że liczba oddawanych do użytku budynków rośnie, ale słabiej niż prognozowano - deweloperzy odkładają plany budowy nowych obiektów i inwestują więcej w renowacje istniejących. Czy zatem możemy twierdzić, że przestrzeń coworkingowa jest odpowiedzią na niedobór powierzchni biurowych? Jeszcze niedawno były wolne biura, obecnie sytuacja jest odwrotna - na całym obszarze brakuje powierzchni biurowej, a czynsze są wysokie, szczególnie w dużych miastach. W Monachium i Düsseldorfie nie ma już prawie żadnych wolnych powierzchni, a sytuacja w Berlinie również nie jest zbyt obiecująca.

Rynek pracy wciąż się zmienia - od czasu wybuchu pandemii wiele firm upadło, wiele zamknęło oddziały, przeszło na biznes internetowy. Pojęcie home office nabrało nowego znaczenia, a rząd niemiecki zaczął nawet namawiać do pracy z domu - jak więc wygląda przyszłość przestrzeni coworkingowych? Oczywiście nie ma jeszcze wystarczającej ilości danych i statystyk na ten temat, ale są już pewne spekulacje i prognozy. Do końca 2020 r. co drugi dostawca przestrzeni coworkingowej w Europie określił swoją sytuację ekonomiczną jako złą. Po stronie podaży przestrzenie coworkingowe straciły średnio jedną piątą wynajmowanych miejsc pracy w porównaniu z początkiem 2020 r., przy czym szczególnie gwałtownie spadła liczba miejsc w megamiastach. W styczniu 2020 60% wszystkich członków korzystało ze swoich przestrzeni coworkingowych codziennie, w listopadzie odsetek ten wynosił tylko 40%. Na razie trudno powiedzieć, jak mocno pandemia wpłynie na rynek nieruchomości komercyjnych i przestrzeni coworkingowych w przyszłości. Bardzo ciekawych informacji i założeń dostarcza ankieta opublikowana na deskmagu w dniu 05.01.2021 (autorstwa Carstena Foertscha). Badanie Coworking Survey Europe zostało przeprowadzone online w dniach od 12 do 24 listopada 2020 r. Wyniki przedstawione tutaj są oparte na odpowiedziach 101 aktywnych uczestników sektora przestrzeni coworkingowych w Europie, a niektóre wyniki na wszystkich 150 uczestnikach z Europy. W ankiecie pytano, czego uczestnicy spodziewają się w 2021 roku (prognoza tego, co zmieniłoby się w porównaniu z czasami sprzed koronawirusa, gdyby ‘’normalność’’ powróciła w drugim kwartale 2021 roku). Oto główne wyniki ankiety:

  • Zakładając, że najbardziej negatywny wpływ pandemii kończy się około rok po jej początkowym szczycie - w tym optymistycznym scenariuszu znaczna większość ankietowanych spodziewa się wzrostu liczby przestrzeni coworkingowych (trend ten będzie szczególnie wyraźny poza dużymi miastami).
  • Dwie trzecie respondentów spodziewa się większej liczby cyfrowych nomadów (przedsiębiorców/pracowników, którzy pracują całkowicie cyfrowo i niezależnie od lokalizacji) w porównaniu z okresem sprzed pandemii. Według większości ankietowanych praca z domu będzie powszechna nawet po zakończeniu pandemii.
  • Nowopowstające obiekty znacznie ograniczyły popyt na tradycyjną powierzchnię biurową, nawet w fazie powolnego zamykania inwestycji. Ponieważ jednak umowy najmu powierzchni komercyjnych często zawierane są na wiele lat, a dotacje rządowe, jeśli były dostępne, początkowo zapobiegały ich rozwiązaniu, rzeczywisty wpływ nie został jeszcze w pełni uchwycony. Jednak dostawcy przestrzeni coworkingowych zakładają, że w przyszłości ludzie będą częściej pracować "blisko domu". Ten trend jest nawet silniejszy niż praca z domu, ponieważ przestrzenie coworkingowe najchętniej postrzegają siebie jako miejsca do pracy "blisko domu". A ponieważ coraz więcej osób pracuje z domu i rośnie liczba przestrzeni coworkingowych, należy się spodziewać, że zmiany te będą zachodzić głównie w odległych regionach. Podobny rozwój sytuacji obserwujemy w ostatnich latach, gdy w dużych miastach rośnie liczba drogich, ale niezamieszkanych mieszkań. Niewykluczone, że ten trend utrzyma się także po pandemii.
  • Dostawcy przestrzeni coworkingowych oczekują spadku cen nieruchomości komercyjnych ze względu na utrzymujący się trend do telepracy, szczególnie w miastach średniej wielkości. Tendencja ta jest mniej wyraźna w dużych miastach, gdzie jedna trzecia oczekuje spadku cen najmu, jedna piąta wzrostu.

Przed pandemią, większość nowych członków przestrzeni coworkingowych przenosiła się ze swoich domowych biur - dlaczego miałoby być inaczej, kiedy pandemia się skończy? Według Foertscha, po miesiącach niechcianej izolacji i rozproszenia, zapotrzebowanie na towarzyską, ale produktywną atmosferę w pracy może być większe niż kiedykolwiek. Na blogu zespołu badawczego firmy Engel&Völkers, jednego z najważniejszych graczy w branży nieruchomości w Niemczech, model coworkingu opisany jest jako lukratywny i przyszłościowy. Mówi się, że lepiej odpowiada on na potrzeby rosnącej grupy docelowej tzw. millenialsów, którzy przywiązują dużą wagę do elastyczności, networkingu i pracy zespołowej. Stwarza to duży potencjał dla wynajmujących komercyjne przestrzenie coworkingowe, którzy mogą korzystać z wyższych stawek i dywersyfikacji ryzyka. Zmiany w świecie pracy, cyfryzacja, a także rosnąca potrzeba elastyczności prowadzą do wzrostu znaczenia elastycznych modeli biurowych. Najemcy i inwestorzy muszą jednak przeanalizować modele operacyjne i dostosować je do odpowiednich potrzeb rynku, ponieważ każdy z tych modeli niesie ze sobą pewne szanse, jak również zagrożenia.

Trend dzielenia się można zaobserwować również w innych dziedzinach życia codziennego: czy to dostawcy usług car-sharing, którzy pozwalają nam odblokować zaparkowany na ulicy samochód za pomocą naszej aplikacji i jechać do celu, czy też rowery, elektryczne skutery - współdzielenie staje się coraz bardziej powszechne. Dużo wskazuje na to, że czas po pandemii będzie jeszcze bardziej naznaczony coworkingiem, bo już teraz można zaobserwować, że duże firmy zmniejszają powierzchnię biurową i oferują swoim pracownikom opcję homeoffice lub pracy w przestrzeniach coworkingowych, a w przyszłości prawdopodobnie będą oferować tę opcję jeszcze częściej. Ze względu na stale rosnące ceny nieruchomości w dużych miastach, ludzie są już przyciągani do regionów poza aglomeracjami tak, aby pozostać wystarczająco blisko pracy, ale wystarczająco daleko, aby uzyskać lepsze ceny nieruchomości. Zgodnie z dzisiejszym trendem, właściciele nieruchomości komercyjnych powinni upewnić się, że posiadają takie przestrzenie coworkingowe w swoim portfolio, w przeciwnym razie może być im trudno z powodzeniem wynajmować swoje nieruchomości i pozostać konkurencyjnym na rynku.

Powyższy materiał ma wyłącznie charakter informacyjny i w żadnym wypadku nie powinien stanowić podstawy do podejmowania decyzji inwestycyjnej. Materiał powstal na podstawie informacji zaczerpniętych z poniższych źródeł:

  • Ahlers/Klußmann (2018) Das Taschenbuch für Gründer
  • Bergmann/Just (2019) BerlinHyp: Coworking kompakt - Überblick und Trends https://www.berlinhyp.de/de/media/newsroom/bericht-zum-coworking
  • Brown (2021) https://www.wework.com/de-DE/ideas/research-and-insights/five-insights-about-the-future-of-flexible-work; 27.08.2021
  • Bukvic (2020) Die Coworking-Evolution: Wie wir zukünftig leben und arbeiten
  • https://www.engelvoelkers.com/de/blog/immobilienwissen/gewerbe/coworking-space-das-neueste-business-model-fuer-vermieter/ & HTTPS://WWW.ENGELVOELKERS.COM/DE/BLOG/IMMOBILIENWISSEN/GEWERBE/COWORKING-SPACES-LUKRATIVE-INVESTITION-IN-DIE-ZUKUNFT/
  • Foertsch (2021) Coworking Survey Europe von DESKMAG https://www.deskmag.com/en/coworking-spaces/covid19-pandemic-impact-on-coworking-spaces-market-report-corona-statistics https://www.deskmag.com/en/coworking-spaces/2021-coworking-forecast-the-next-normal-scenario-outlook Zugriff
  • Händel (2020) https://www.unternehmenswelt.de/coworking-spaces-alternativen-zum-homeoffice-wachstumssprung-trotz-krise
  • JLL - Büromarktüberblick Research ( 2021) https://www.jll.de/content/dam/jll-com/documents/pdf/research/emea/germany/de/Bueromarktueberblick-JLL-Deutschland.pdf
  • La Pierre/ Mokrane (2019) https://www.immobilienmanager.de/was-verschiedene-coworking-modelle-fuer-eigentuemer-bedeuten/150/69811/
  • Reutter, Börsen-Zeitung Nr. 192 Sonderbeilage (2018)
  • https://www.statista.com/chart/19028/coworking-spaces-worldwide
  • von Consbruch (2020) https://www.rnd.de/wirtschaft/coworking-spaces-warum-corona-fur-die-branche-sogar-eine-chance-ist-33C6RS5LU5DBJNJBPD6BTM6WU4.html
  • Zahrnt (2017) Research: Coworking. Nur ein Hype oder auf dem Weg zum etablierten Bürokonzept?
Urszula Tęcza

Wszystkimi sprawami formalnymi i organizacyjnymi, związanymi z założeniem i prowadzeniem firmy w Niemczech, zajmuje się Neutron Consulting UG (hb).

Treści zamieszczone na stronach www.neutron-consulting.pl mają charakter wyłącznie informacyjny i zostały przygotowane z największą starannością - jednak za kompletność i aktualność treści nie możemy brać odpowiedzialności.